Ryzyko inwestowania w nieruchomości
Decyzje dotyczące każdego rodzaju inwestycji podejmowane są w odniesieniu do pewnych kryteriów o charakterze ogólnym: opłacalność, koszt utraconych korzyści wynikający z zamrożenia pieniądza w czasie, ryzyko towarzyszące danej inwestycji. Każda inwestycja, w tym oczywiście inwestycja w nieruchomości stwarza ryzyko. Ryzyko jest bowiem nieodłączną cecha inwestowania. Wybierając nieruchomość jako obiekt inwestowania, inwestor ponosi ryzyko na etapie: wyboru lokalizacji inwestycji (ryzyko lokalizacyjne); decyzji co do rodzaju nieruchomości (ryzyko rynku); zawierania umów najmu, dzierżawy z przyszłymi użytkownikami (ryzyko najemcy); możliwości szybkiego wycofania się z inwestycji poprzez jej sprzedaż (ryzyko płynności); itp. Na tle innych instrumentów finansowych nieruchomość jest instrumentem o umiarkowanym poziomie ryzyka. Inwestowanie w nieruchomości odznacza się wyższym poziomem ryzyka niż inwestowanie w obligacje, niższym niż inwestowanie w akcje.
Ryzyko inwestowania w nieruchomości związane jest ściśle z ich specyfiką określoną przez następujące cechy:
– Stałość miejsca rozumianą jako związanie z gruntem
– Trwałość przejawiającą się bardzo długim okresem użytkowania
– Różnorodność
– Niepodzielność
– Deficytowość
– Duża kapitałochłonność stwarzając barierę wejścia i wyjścia
– Długi okres zwrotu poniesionych nakładów inwestycyjnych
– Unikalność przejawiająca się brakiem substytutów
– Ograniczony obrót
Do najistotniejszych zalet nieruchomości jako obiektu inwestycji zaliczyć należy regularność dochodów, a także zdolność długoterminowego kreowania tych dochodów. Nie bez znaczenia jest również fakt bezpieczeństwa inwestycji w nieruchomości. Bezpieczeństwa rozumianego w sensie ograniczonego ryzyka poniesienia straty z tytuły realizowanej inwestycji, jak i w sensie bardziej powszechnym, czyli utraty przedmiotu inwestycji, np. na skutek kradzieży.
Wadami nieruchomości jako przedmiotu inwestycji są natomiast niepodzielność kapitału, bariery szybkiego wyjścia z inwestycji, konieczność ponoszenia nakładów na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.
F. Knight definiuje ryzyko jako ewentualność zaistnienia odchylenia od stanu planowanego, którą można obliczyć za pomocą rachunku prawdopodobieństwa. O niepewności z kolei mówimy, kiedy możliwości takiego odchylenia nie można obliczyć.
W literaturze ekonomicznej spotyka się różne klasyfikacje ryzyka. W przypadku inwestycji w nieruchomości można zidentyfikować m.in. następujące nośniki ryzyka:
Ryzyko niedywersyfikowalne
– ryzyko rynku nieruchomości
– ryzyko zmian polityki finansowej na rynku nieruchomości
– ryzyko zmian prawa dotyczącego nieruchomości
– ryzyko zmian kosztów transakcji
– ryzyko niestabilności podatkowej
Ryzyko dywersyfikowalne
– ryzyko nieuzyskania dochodów
– ryzyko związane z lokalizacją nieruchomości
– ryzyko związane ze strukturą nieruchomości
– ryzyko związane ze stanem technicznym nieruchomości
– ryzyko związane z jakością nieruchomości (np. funkcjonalność, nowoczesność)
– ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości
– ryzyko niezrealizowania oczekiwanej stopy zwrotu
– ryzyko związane z amortyzacją nieruchomości
